LEI Nº 14.309, DE 8 DE MARÇO DE 2022
Art. 1º Esta Lei altera a Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), para permitir a realização de assembleias e reuniões virtuais de condomínios edilícios, bem como para possibilitar a sessão permanente de condôminos, e a Lei nº 13.019, de 31 de julho de 2014, para permitir a realização de reuniões e deliberações virtuais de organizações da sociedade civil.
Por que não utilizar vídeo chamadas para AGE/AGO?
Muitos clientes nos contatam perguntando se nossa ferramenta de assembleia virtual é através de vídeo, ou por que não utilizar o Zoom, WhatsApp, Google Meeting que são grátis?
Pois bem, abaixo listamos um apenas 2 dos maiores problemas que podem ocorrer com o uso dessas ferramentas:
- Conexão:
- Sabemos que chamadas de vídeo e até mesmo de áudio apenas nem sempre são bem sucedidas. Quantas vezes nos deparamos com conferências entre familiares ou no trabalho onde, a conexão está falhando! não condigo te ouvir! está cortando! não a imagem congelou! Então imagine uma reunião com dezenas ou centenas de pessoas com um tempo mínimo para deliberar e votar?
- Outro problema comum é uma queda na rede de internet ou até mesmo de luz. Lembre-se que nem todos participantes estão no mesmo lugar. Se cair a conexão de internet na minha casa bem na hora do meu voto, e dai?
- Dificuldade de acessar por falta de conhecimento técnico e outro fator bem comum. Muitas pessoas nunca participaram de uma conferência, parece fácil, mas ligar a câmera, ajustar o microfone, sem sempre é uma tarefa fácil para todos
- Quantidade de participantes:
- Se você já participou de uma assembleia presencial, sabe que mesmo com poucas pessoas e mesmo com um presidente de mesa experiente, não é nada fácil controlar as falas das pessoas, de dar direito à todos se pronunciarem. Já pensou isso online através de uma câmera?
- Como gerenciar um tempo justo de fala para cada um?
Seria muito fácil sua assembleia ser invalidada ao impedir um condômino de exercer seu direito de vota por qualquer um dos motivos acima.
Por esses e tantos outros motivos entendemos que o uso dessas ferramentas pode até ser útil para esclarecer dúvidas e explicar como vai se dar uma assembleia virtual. Porém para realmente votar e dar a chance de todos participarem, com calma e tempo hábil de se preparem, solucionar questões de dificuldade de acesso, somente com uma ferramenta projetada para isso.
A Conduweb já pensou em tudo isso para você! Possuímos um modelo simples mas muito bem estruturado, seguro e validado por diversos condomínios em vários estados do país.
Quase que na totalidade dos condomínios depois que utilizam desse recurso não querem voltar ao modelo convencional de assembleias. É muito mais democrático, prático, barato e seguro.
Experimente fazer um assembleia com a Conduweb. Temos certeza que você não irá se arrepender!
Assembleia Virtual – Participação na ClickSindico
Pessoal, para quem tem algumas dúvidas sobre o funcionamento da assembleia virtual da Conduweb. Veja nosso vídeo explicativo que ocorreu dia 15/Jun, participando da Rodada de Negócios que é proporcionado pelo ClickSindico para profissionais e pessoas da área de condomínios. Uma ideia muito interessante e que reúne um publico qualificado de participantes.
Em especial um agradecimento ao Sr. Airton Roxo pelo convite e oportunidade de expor nosso trabalho.
Só peço desculpas pelo excesso de “né” e “tá” nas falas; vício gaúcho que tenho que cuidar mais.
Fonte: www.clicksindicos
Assembleia Virtual Legalizada – PL 1179/2020
Sanção presidencial do PL 1179/2020 que trata de situações pertinentes aos condomínios edilícios, principalmente, regulamentando a realização de assembleia virtual de condomínios.
Para os que tinham receio de realização de assembleia virtual, finalmente o governo sancionou no dia 12 Junho de 2020 a Lei Ordinária 14010/2020 que legaliza a realização de assembleia virtual, inclusive para assembleia ordinária, prestação de contas e eleição de síndicos. Veja a parte do texto:
Art. 12. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.
Parágrafo único. Não sendo possível a realização de assembleia condominial na forma prevista no caput, os mandatos de síndico vencidos a partir de 20 de março de 2020 ficam prorrogados até 30 de outubro de 2020.
Art. 13. É obrigatória, sob pena de destituição do síndico, a prestação de contas regular de seus atos de administração.
Lei 14010/2020
É um grande passo que com certeza revigorará as assembleias tradicionais independente do isolamento social.
Além de proporcionar que um considerável aumento de quórum, com aqueles que por diversos motivos se negavam a participar as assembleias presenciais, também vai poder facilitar a vida do gestor na aprovação de assuntos que demandam alto quórum.
https://www25.senado.leg.br/web/atividade/materias/-/materia/141962
Câmara aprova projeto que flexibiliza relações jurídicas durante a pandemia
A Câmara dos Deputados aprovou nesta quinta-feira (14) o projeto de lei que flexibiliza diversas relações jurídicas enquanto durar a pandemia do coronavírus no país. A maioria das mudanças vale até o dia 30 de outubro.
Os deputados fizeram mudanças supressivas no texto, retirando dois pontos que haviam sido aprovados pelos senadores. Por isso, a matéria volta ao Senado antes da sanção presidencial.
Código de Defesa do consumidor
O projeto flexibiliza o Código de Defesa do Consumidor, até o dia 30 de outubro, em um trecho que trata da possibilidade de o cliente desistir da compra, no prazo de sete dias, quando a venda não tiver sido feita na loja, mas de forma remota, por telefone ou internet.
Pela legislação atual, o valor pago deve ser devolvido ao cliente em caso de arrependimento.
O projeto de lei exclui, dessa regra, entregas a domicílio de produtos perecíveis, produtos de consumo imediato (como alimentos) e medicamentos.
Condomínios
O texto também aumenta os poderes dos síndicos, “em caráter emergencial”, até o dia 30 de outubro. Para evitar a contaminação pelo coronavírus, o síndico poderá:
- restringir o uso de áreas comuns;
- restringir ou proibir a realização de reuniões e festas e o uso de estacionamento por terceiros.
Um destaque (isto é, sugestão de alteração no texto) apresentado pelo Novo queria mudar a proposta para limitar a restrição apenas nas áreas comuns, não dentro dos apartamentos. A sugestão, porém, foi rejeitada pelos deputados.
A proposta esclarece, ainda, que as assembleias de condomínio e suas votações podem ocorrer por meios virtuais.
Se não for possível a realização de assembleia online, os mandatos dos síndicos vencidos a partir do dia 20 de março, data do decreto de calamidade, ficam prorrogados até o dia 30 de outubro de 2020.
Referencia: https://g1.globo.com/politica/noticia/2020/05/14/camara-aprova-texto-base-de-projeto-que-flexibiliza-relacoes-juridicas-durante-a-pandemia.ghtml
Senado aprova Projeto de Lei – Assembleia Virtual
Publicado pela SindicoNet em 15 de Agosto de 2019.
“A Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) aprovou o Projeto de Lei (PL) 548/2019, que permite o uso do voto eletrônico nas assembleias de condomínios.
O projeto foi apresentado pela senadora Soraya Thronicke (PSL-MS) e oferece uma alternativa à dificuldade em se obter a presença mínima de votantes nas reuniões de condomínio. A coleta eletrônica de votos poderia ocorrer via internet ou outro meio idôneo que permita a contagem individualizada dos votos dos ausentes, sempre que o Código Civil ou a Lei dos Condomínios estabeleça quórum especial para deliberação.
A respeito da assembleia condominial, Soraya observa que “soa desconectado com a sociedade contemporânea idealizar a assembleia como uma ágora grega, como se entre os costumes contemporâneos se mantivesse o de aglomerar-se para debater temas”.
A relatora, senadora Juíza Selma (PSL-MT), considera o PL 548/2019 bastante consistente em face dos recursos tecnológicos e de comunicação hoje existentes.
“Não há razão para que as decisões de condomínio fiquem adstritas à votação em assembleia presencial dos condôminos. A manutenção de votações posteriores à reunião presencial, por meio eletrônico ou não, pode aumentar consideravelmente a participação dos condôminos nas decisões condominiais”, avaliou a Juíza Selma no relatório.
Durante a votação vários senadores manifestaram o avanço que a proposta representa. Marcos Rogério (DEM-RO) ressaltou que hoje muitas questões já são decididas por meio de grupos de WhatsApp, apesar de não terem valor legal. Para Fabiano Contarato (Rede-ES), o Senado se mostra antenado com as mudanças nas relações trazidas pelas novas tecnologias.
Se não houver recurso para votação do projeto pelo Plenário do Senado, será enviado, em seguida, à Câmara dos Deputados.”
Fontes: https://www12.senado.leg.br/
Assembleia Online ou Assembleia Virtual
Por que a Assembleia Online está tão em pauta?
Podemos citar vários motivos aqui. O mais clássico e provavelmente que originou a idealização de assembleias online seja o motivo de grande parte dos condôminos não gostam de participar das assembleias, seja por falta de tempo ou desavença o com vizinhos; Mas também poderíamos citar o crescimento dos condomínios. É muito comum hoje termos condomínios com mais de 400 unidades, então imagine reunir todo esse número de pessoas e ainda gerenciar a participação e ouvir seus comentários; Também há o fato de que muitas unidades são alugadas, ou trata-se de residências sazonais como casa na praia e na serra, e os proprietários não estão presentes no condomínio dificultando ainda mais sua participação; Outra é que o uso da tecnologia não é mais um privilégio de poucos. O uso de internet, tablets e celulares está inserido na vida de todos, então se tornou muito mais fácil utilizar deste meio para todo tipo de atividade.
A Assembleia Mista é melhor do que a Assembleia apenas Online?
Podemos dizer que sim. Pois pense que a assembleia é um direito adquirido por todo proprietário em dia com suas obrigações, mas é muito difícil garantir que 100% deles tenham fácil acesso à tecnologia. Podemos ter um deficiente visual, um idoso e até mesmo pessoas avessar a qualquer meio tecnológico. Por isso unir a Assembleia Online com a Assembleia Presencial é uma ótima saída para agradar a todos os gostos. A Conduweb tem a solução perfeita para isso. Nossa ferramenta foi planejada para atender diversas situações. Você pode ter tanto uma assembleia presencial com votos por procuração, quanto uma assembleia apenas online, ou o mais comum que é ter uma assembleia online e também uma assembleia presencial.
Dicas para uma boa Assembleia de Condomínio
- Envie para os condôminos antes da assembleia informações referentes aos assuntos que serão tratados. Quanto mais bem informados eles estiverem, mais produtiva ela será. A Conduweb dispõem automaticamente de fórum para cada uma das pautas, isso ajuda não só os condôminos a tirarem dúvidas mas também o síndico se preparar com “perguntas surpresa”;
- A definição de pautas é fundamental para o bom andamento da assembleia. Estas devem ser claras, pertinentes e não muito extensas. Um bom número de pautas seria de três a quatro pautas por assembleia para evitar que a reunião seja muito longa e exaustiva;
- Estipule um tempo máximo por pauta, assim você garante o cumprimento da agenda;
- Coloque uma observação no edital que estimule as pessoas, como “seu voto é fundamental para o bom andamento de nosso condomínio” ou “contamos com seu voto para tomarmos as decisões juntos”. Ou alerte: “os ausentes, por lei, deverão acatar com todas as decisões tomadas”;
- Ofereça café, água, chá e alguns biscoitos durante a assembleia. Você pode inclusive incluir um intervalo de 15 minutos para esse momento. Isso acalma os ânimos, as pessoas confraternizam e tornam a reunião muito mais prazerosa;
- Seja pontual. Lembre-se que muitos podem ter cancelado compromissos importantes para se fazer presente e merecem o devido respeito;
- Tenha sempre uma cópia da Convenção e do Regulamento Interno para possíveis dúvidas;
Condomínios precisam punir de forma mais severa moradores barulhentos
Há muitos anos que o tema barulho é recordista disparado de conflitos e litígios entre vizinhos, mas a situação parece estar chegando num ponto insustentável, e os condomínios precisam encontrar soluções concretas e efetivas, inclusive com punições mais severas aos que transformam a vida dos outros num verdadeiro inferno.
Nas últimas semanas, em meu escritório, atendi quatro pessoas desesperadas, à beira de um ataque de nervos. No primeiro caso, o morador não aguenta mais os latidos, por horas a fio, do cachorrinho da vizinha. Pensa em se mudar, vender seu imóvel, está até tomando calmante. A vizinha, por sua vez, minimiza a situação. Diz que o cão nem late tanto e que não pode fazer nada, já que trabalha o dia todo.
No segundo caso, o morador não suporta mais a barulheira das crianças do andar de cima, que correm, arrastam móveis e gritam, tirando-lhe o sossego. O vizinho alega que criança é assim mesmo e promete que vai ficar de olho, mas nada muda. O incomodado já cogita até dar uma “surra no vizinho”.
No terceiro exemplo, uma moradora relatou o desespero que vive desde o mês passado: seus novos vizinhos de cima já fizeram quatro festas em menos de 30 dias -todas até altas horas da madrugada, com muita música e gritaria. Sempre que interfona, eles abaixam o volume do som, mas logo o barulho volta.
No quarto caso, um morador afirma estar há dias sem dormir em razão de uma obra no terreno vizinho -os caminhões e caçambas começam a barulheira por volta das 4h. O engenheiro responsável prometeu fiscalizar, mas nada foi resolvido.
Em todos os casos, são incríveis a tristeza e a raiva que acometem essas pessoas, uma mistura de sentimentos horríveis, que atrapalham o sossego, o descanso e a paz.
Outro ponto em comum é a inércia de síndicos e administradores, que não tomam medidas eficazes, encarando os casos como uma pendenga entre vizinhos e não como um problema de convívio. O condomínio tem ferramentas jurídicas para ajudar o morador prejudicado, seja por meio de mediação ou pela aplicação de advertências e multas.
Quem verdadeiramente sofre com um vizinho barulhento e já tentou de tudo para resolver a situação amigavelmente não pode ficar inerte. É preciso agir, produzir provas -vídeos, áudios, testemunho de outros vizinhos e funcionários- para fundamentar uma ação judicial de caráter indenizatório e até mesmo na esfera penal. Afinal, perturbação do sossego é crime.
Por sua vez, os condomínios precisam modernizar os regulamentos internos, de forma a criar punições mais severas aos condôminos antissociais, que reiteradamente atrapalham os vizinhos.
Fonte: FOLHA DE S. PAULO – POR MARCIO RACHKORSKY
Porteiro terceirizado obtém direitos coletivos iguais aos dos contratados diretamente pelo condomínio
A Sexta Turma do Tribunal Superior do Trabalho não admitiu recurso contra decisão que reconheceu o direito de um porteiro empregado da microempresa Florêncio de Lima Santos Ltda., prestadora de serviços ao Condomínio Residencial Villa Fontana – Valinhos (SP) –, de receber salários e benefícios conforme as normas coletivas atinentes ao Condomínio.
O empregador o remunerava na função de serviços gerais com base na norma coletiva aplicada às empresas de prestação de serviços de portaria, limpeza e jardinagem naquela região. Mas, segundo o trabalhador, as atividades que exercia eram de porteiro e seu contrato deveria observar o instrumento coletivo voltado para edifícios e condomínios em geral.
O juízo de primeiro grau deferiu a pretensão do empregado, e o Tribunal Regional do Trabalho da 15ª Região (Campinas/SP) manteve a sentença, com a fundamentação de que o porteiro atuava em atividade típica de condomínios. Por essa razão, deve ter tratamento igual aos empregados diretamente contratados pelo Residencial Villa Fontana, sob a pena de se permitir que a empresa prestadora de mão de obra contrate para uma determinada função e remunere por outra, como no caso.
No recurso ao TST, a Florêncio de Lima %26 Santos alegou que o trabalhador é empregado de empresa prestadora de serviços, e está vinculado ao Sindicato dos Empregados em Empresas de Prestação de Serviços a Terceiros, Colocação e Administração de Mão-de-obra, Trabalho Temporário, Leitura de Medidores e Entrega de Avisos do Estado de São Paulo (Sindeepres), “porque é a atividade patronal predominante que define a categoria profissional de seus empregados”, afirmou a defesa.
TST
Mas, para a Sexta Turma, a empresa prestadora de serviços terceirizou empregados fora de seu rol comercial de atividades, com o intuito de pagar salário menor ao porteiro. Os ministros ressaltaram que foi identificada a fraude pelos juízos anteriores, e, assim, a decisão do TRT não tem motivo para ser reformada, pois está em conformidade com o artigo 9º da CLT, que define serem nulos os atos praticados com o objetivo de desvirtuar, impedir ou fraudar a aplicação dos preceitos da CLT. Segundo o relator do recurso de revista, ministro Augusto César Leite de Carvalho, “prevalece o princípio trabalhista da primazia da realidade”.
Por unanimidade, a Turma não conheceu do recurso.
Processo: 1901-79.2011.5.15.0129
Voto em Assembleia por Procuração
Os direitos inerentes aos condôminos poderão ser transferidos a um terceiro para representá-los perante a assembleia. Para tanto, deverão utilizar o instrumento de mandato (procuração) que deverá observar os requisitos básicos previstos pelo § 1º do art. 654 do Código Civil, que são: a assinatura do outorgante (condômino), data e cidade onde foi passada a procuração, a qualificação completa do outorgante e do outorgado, o objetivo da procuração com a designação e a extensão dos poderes transmitidos.
A exigência de reconhecimento em cartório da assinatura do mandato só será obrigatória se previsto na convenção ou, não sendo previsto, caberá a própria assembléia determinar, se for o caso. Neste último caso, desconsidera-se o voto das procurações para decidir se é necessário o reconhecimento ou não da procuração.
No que se refere à insurgência ao considerável número de procurações obtidas pelo representante da administração do condomínio (ou determinada pessoa), registra-se que tal procedimento não encontra vedação na legislação condominial. Aconstituição de procuradores é livre, não havendo no direito limitações impostas na legislação, pois o direito de transmitir procuração é de cada condômino.
Porém, há a possibilidade da convenção condominial limitar o número de procurações que cada participante poderá possuir, ou ainda ditar regras para o uso de procurações, tais como a vedação de que pessoas ligadas à administração estejam munidas de procurações.
A procuração pode ser redigida de próprio punho, em papel simples, desde que contenha as informações necessárias.
No que se refere à insurgência ao considerável número de procurações obtidas pelo representante da administração do condomínio (ou determinada pessoa), registra-se que tal procedimento não encontra vedação na legislação condominial. Aconstituição de procuradores é livre, não havendo no direito limitações impostas na legislação, pois o direito de transmitir procuração é de cada condômino.
Porém, há a possibilidade da convenção condominial limitar o número de procurações que cada participante poderá possuir, ou ainda ditar regras para o uso de procurações, tais como a vedação de que pessoas ligadas à administração estejam munidas de procurações.
A procuração pode ser redigida de próprio punho, em papel simples, desde que contenha as informações necessárias.
Fonte: Revista Click Síndico
Assembleia Virtual Mista é para você?
Se você enfrenta dificuldades em obter um quórum aceitável em suas assembleias e suas decisões como gestor não representam a vontade da maioria no condomínio, certamente essa modalidade vai ajudar você!
Não é novidade para ninguém que um dos grandes desafios na gestão do síndico é conseguir um quórum aceitável nas assembleias de condomínio. Em média menos de 16% dos proprietários de imóveis participam das assembleias, e esse número é ainda menor quando se trata de condomínios de médio e grande porte. Mas há um motivo para isso: o modelo atual e forma com que as assembleias são geralmente conduzidas estão ultrapassados. Dentre os principais motivos estão: acumulo de pautas em uma única assembleia, síndicos despreparados, falta de informação prévia sobre assuntos em pauta e assembleias longas e cansativas.
Mas como a assembleia virtual mista pode ajudar nisso?
Bom, se você pensa que eliminar totalmente as assembleias presenciais é a solução, você está enganado. Lembre-se que as assembleias devem abranger o maior número possível de moradores e você não pode excluir a possibilidade de voto de um idoso, um deficiente visual ou de pessoas sem acesso à tecnologia. Pois é ai que a assembleia virtual mista entra.
Com a assembleia virtual mista você consegue obter o voto tanto pelo meio online (à distância) para aqueles que optarem por não comparecer da assembleia presencial, e ao mesmo tempo manter o voto dos que preferem comparecer presencialmente na assembleia. Ou seja, você abrange um número muito maior de condôminos, fazendo com que sua gestão seja muito mais participativa.
A solução exclusiva desenvolvida pela CONDUWEB atua em todas as áreas para garantir que todos possam participar de forma transparente e objetiva.
- Utilizando nosso fórumde debate, específico para cada uma das pautas, você garante que os moradores já estejam muito mais bem informados quando forem darem seu voto;
- Como os assuntos serão esclarecidos muito antes do período de votação, o síndico consegue num tempo hábil buscar ajuda externa para esclarecer pontos não levantados inicialmente.
- O voto online não precisa ser para todas as pautas, você pode facilmente habilitar o voto apenas para as pautas menos “polêmicas” se desejar. Assim sobrando tempo para ser tratado na assembleia presencial um assunto mais caloroso ou até mesmo para confraternizar com um cafezinho e biscoitos.
- Se sua convenção constar que o voto deve ser obrigatoriamente presencial, sem pânico, nossa solução contempla voto por procuração garantindo total legalidade de seu voto.
- Com o voto a distância, até mesmo proprietários que não residem-no condomínio (investidores) podem votar.
- Condomínios na praia que normalmente realizam assembleia somente no verão, poderão fazer assembleias durante o ano inteiro.
- Os votos realizados de forma online são anexados a ATA, validando legalmente o voto de cada um dos moradores.
Conduweb na SindExpo 2017
Conduweb está confirmada na SINDEXPO 2017
A Conduweb, empresa que desenvolve soluções inteligentes para gestão de condomínios, confirmou sua participação da SINDEXPO 2017 – Feira de Fornecedores e Serviços para Condomínios – evento que será realizado de 22 a 24 de novembro, no Centro de Eventos da PUCRS, em Porto Alegre.
A empresa foi criada em 2015, após seus idealizadores observarem que as assembleias de condomínios tinham um baixo quórum, falta de objetividade e muita discussão. Foi assim que surgiu a Assembleia Virtual, uma forma prática e segura de aumentar a participação de condôminos e evitar aquelas longas discussões.
Atualmente, a Conduweb conta com diversos recursos indispensáveis para uma gestão eficaz de condomínio, como: reserva de espaços, controle de portaria, mural eletrônico, registro de ocorrências, correspondências, notificações, inventário, prestadores de serviços, fóruns e debates, classificados, empréstimos de materiais, PayPerUse, coleta de medidores e muito mais.
Segundo Vinicius Stenzel, CEO da Conduweb, “a expectativa é de que a SINDEXPO contribua na divulgação dessa inovadora ferramenta, que veio para otimizar a forma como síndicos gerenciam seus condomínios”.
Conheça mais sobre a Conduweb em www.conduweb.com.br
https://www.facebook.com/sindexpo/
Os prós e contras dos condomínios-clube
O objetivo de um condomínio-clube é oferecer ao morador serviços e itens de lazer que praticamente dispensem a sua necessidade de sair de casa. Alguns deles possuem uma estrutura tão farta que chegam a incluir até mesmo pista de cooper, mercados e escolas infantis. Mas por trás das muitas vantagens há também alguns desconfortos típicos desse tipo de empreendimento que não devem ser ignorados, como os congestionamentos no elevador e na garagem e a menor privacidade.
Vantagens e desvantagens à parte, fato é que esse conceito de condomínio têm se proliferado em algumas regiões. Segundo a Lello, empresa líder em administração de condomínios no estado de São Paulo, o número de empreendimentos do tipo clube na capital paulista e na Região Metropolitana de São Paulo crescerá 114% com a entrega dos lançamentos previstos para este ano.
A tendência de aumento do número de condomínios-clube pode ser associada a fatores como o aumento da violência, o aumento da participação da mulher no mercado de trabalho e a elevação das taxas condominiais, já que nos condomínios-clube o maior número de moradores dilui as altas taxas.
Veja a seguir alguns prós e contras dos condomínios-clube e avalie se eles são o tipo de moradia certa para você.
Prós
Lazer e convívio social para crianças
Márcio Rachkorsky, autor do livro “Tudo o que você precisa saber sobre condomínios”, é advogado de mais de 100 condomínios-clube e síndico profissional de outros 20. Segundo ele, a grande vantagem desses condomínios é a possibilidade de lazer para os filhos e o convívio com outras crianças. “Para as crianças, o condomínio-clube é um sonho. Tem piscina, quadra, cinema e além de todo o lazer, como eles têm muitas unidades, a criança tem a possibilidade de fazer amizades”, diz.
Taxas condominiais mais baixas
Os condomínios-clube possuem em média 600 ou 700 unidades, segundo Márcio Rachkorsky. Por isso, mesmo com estruturas de lazer onerosas, seus custos acabam diluídos entre os muitos moradores. “O condomínio pode ter um ‘personal trainer’ na academia, um professor de natação ou qualquer outra coisa sem pesar muito no bolso. Por mais mirabolante que seja a ideia, ela fica barata porque muita gente divide os custos“, afirma o advogado.
Como o principal fator de formação do preço da taxa condominial é a quantidade de unidades do prédio, muitas vezes os condomínios-clube possuem taxas mais baratas do que condomínios de prédios antigos, que possuem 12 ou 13 andares e não têm área de lazer.
E a economia não para por aí. Dependendo da estrutura do condomínio e do proveito que os moradores fazem dela, diversos gastos podem ser dispensados, como com babás, mensalidades de clubes e academias, transportes das crianças para cursos de línguas e escolinha de esportes (quando estes são oferecidos no prédio), etc.
Maior segurança
Além dos condomínios-clube, via de regra, possuírem sistemas de segurança mais avançados do que o de prédios antigos, eles permitem que os moradores e seus filhos passem mais tempo realizando atividades dentro próprio prédio e menos tempo se deslocando em espaços públicos.
Valorização do imóvel
A estrutura de lazer ampla também pode influenciar a valorização do imóvel. “Há um interesse cada vez maior das pessoas em ter tudo em casa. Por isso, a área de lazer do condomínio pode proporcionar uma maior demanda por esse tipo de imóvel”, afirma José Roberto Graiche Júnior, diretor jurídico da Associação Administradora de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic).
Apesar da área de lazer contar pontos, a valorização do imóvel vai depender muito também de fatores como a localização, a área privativa do imóvel, a conservação do empreendimento e a forma como os recursos do condomínio são utilizados. “É preciso analisar o conjunto. Se o condomínio tiver uma área grande, mas deteriorada, a sensação de abandono pode ser uma desvantagem na venda do imóvel. Mas, se o condomínio estiver bem conservado isso pode ser uma vantagem e pode levar a uma valorização do imóvel”, diz Graiche.
Contras
Menor privacidade
A primeira e mais óbvia desvantagem dos condomínios do tipo clube é a falta de privacidade. As chances de descer do carro, passar pela garagem e subir no elevador sem encontrar um vizinho nesse tipo de prédio são quase nulas.
“No condomínio-clube você tem muito contato com pessoas o tempo todo. Então, quem está acostumado a morar em um prédio com poucas unidades precisa se preparar para esse choque. É uma mudança radical: é muita regra, muita gente, é um novo conceito de vida”, explica Rachkorsky.
Risco de má administração
Dependendo da forma como o condomínio é administrado, todas as suas melhores vantagens podem ir por água abaixo. “A grande armadilha dos condomínios-clube é a má gerência por parte da equipe de administração eleita, que é formada pelo síndico, subsíndico e pelo conselho. São eles que ditam o que a empresa administradora do condomínio e o que o gerente predial devem fazer”, opina Angélica Arbex, gerente de relacionamento com o cliente da Lello Condomínios.
Segundo ela, se a equipe de administração do condomínio não mantiver as áreas de lazer, entretenimento e convivência dos condomínios conservadas e ocupadas pelos condôminos, os moradores correm o risco de ver o seu patrimônio se desvalorizar.
Número excessivo de veículos
Nos condomínios-clube o morador pode começar o dia enfrentando um congestionamento antes de sair da garagem. “O número excessivo de veículos torna a operação da garagem muito complicada. É difícil identificar todos os veículos, cadastrar os carros de todos os moradores e em muitos casos é difícil sair da garagem forma organizada”, diz Márcio Rachkorsky.
O condomínio se torna quase um espaço público
“Muita gente acha que o condomínio é um verdadeiro clube e traz parentes e amigos para aproveitar a sua estrutura. Um lugar que era para ser particular vira praticamente um local público” afirma Rachkorsky. Em outras palavras, se o condomínio não tiver muitas regras em relação aos visitantes, o morador pode ter a desagradável sensação de que sua casa virou algo mais parecido com um hotel ou um parque de diversões.
Área privativa pode ser menor
Para compensar a metragem reduzida dos apartamentos, algumas empreendedoras vendem a área comum do condomínio como uma extensão do espaço privativo.
Alguns compradores se encantam tanto com a área comum que se esquecem de pensar no espaço em que vão passar a maior parte do tempo. “Se o morador for passar 95% do tempo no apartamento, ele precisa ser aconchegante e compatível com o tamanho da família. Não adianta ter uma piscina linda, um condomínio lindo, a quadra perfeita e o apartamento ser um ovo”, comenta Márcio Rachkorsky.
Reformas
Nos primeiros anos de funcionamento o número de reformas nos apartamentos de um condomínio-clube costuma incomodar muitos moradores. “No começo você precisa conviver com 200, 300 obras no mesmo condomínio. É um entra-e-sai de prestador de serviço, um desenvolvimento brutal de entulho, fila para subir e descer pelo elevador. Os problemas com obras são muito gritantes”, diz o autor do livro “Tudo o que você precisa saber sobre condomínios”.
Segundo ele, a situação só começa a se normalizar depois de uns dois anos, quando o condomínio já passa a estabelecer algumas normas de funcionamento e o número de reformas diminui.
Fonte: Revista Exame
Participação em Assembleia
Por Marcio Rachkorsky*
Condomínios são organismos vivos, entes dinâmicos, ambientes onde muitas coisas acontecem ao longo de um dia.
Quem vive em condomínio busca harmonia, sossego, segurança e comodidade, mas acima de tudo quer um lugar que evolua, que seja um espelho dos gostos da maioria dos moradores.
Ocorre que, por conta de uma lei mal elaborada e de convenções e regulamentos ultrapassados, muitos condomínios estão parados no tempo, engessados por regras formais, que impossibilitam evolução e desenvolvimento, prestigiando a letra fria da regra em detrimento da vontade da maioria.
Existem ainda os formalistas de plantão, sempre com um artigo ou paragrafo da convenção na ponta da língua, a pregar que nada pode ser alterado no condomínio sem o famigerado quórum qualificado, quase nunca atingido nas vazias e desprestigiadas assembleias.
Felizmente, muitos síndicos e administradores já perceberam a importância de fazer valer a vontade da maioria, de forma a dinamizar as decisões tomadas em assembleia, ainda que, para tanto, seja necessária uma interpretação mais liberal da lei.
Por outro lado, já é hora de os moradores de condomínio serem minimamente responsáveis e participarem das assembleias. Ficar só ficar reclamando de nada adianta, já que as deliberações são tomadas em reunião presencial.
Abaixo, alguns temas que podem ser votados por maioria simples:
- Individualização do consumo de água e gás;
- Transformação do apartamento do zelador (desde que sem uso) em academia ou outra área comum;
- Criação de vagas adicionais para motos;
- Reformas para aumentar o uso de áreas comuns já existentes;
- Envidraçamento da varanda;
- Locação do topo do edifício para antena de telefonia (mediante estudo técnico);
- mplementação de projeto de segurança;
- Alteração e modernização do regulamento interno.
Alguns temas mais complexos ainda necessitam de votação por quórum qualificado (dois terços ou unanimidade), dentre os quais alteração da convenção de condomínio e alteração de fachada ou projeto arquitetônico.
Para trazer maior tranquilidade nas decisões sobre temas mais polêmicos, uma ferramenta sensacional e que gera boa segurança jurídica é a realização de enquetes e pesquisas, que normalmente tem boa aceitação junto aos moradores, mas não substituem a presença nas assembleias.
*Marcio Rachkorsky é advogado, especialista em condomínios e colunista do portal SíndicoNet. Presidente da Associação dos Síndicos de SP e membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB-SP
Custos com ATA de assembleia
A ata da assembleia de um condomínio consiste num documento importante para sua organização, pois nela são registrados os tópicos que constaram no edital de convocação e os argumentos que os condôminos ou seus procuradores expuseram para que ocorresse a votação das deliberações. Em alguns casos, como, por exemplo, quando há eleição do síndico, é importante que a ata seja registrada no cartório de títulos e documentos, sendo o custo de R$ 10,71, no qual para cada folha a mais é acrescido o valor de R$ 6,31.
Ocorre que a Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG tem recebido reclamações de que há cartório de títulos e documentos que cobra até R$ 1.160 pelo registro da ata, sob o argumento de que ela tem conteúdo financeiro pelo simples fato de constar nela um determinado valor, o que consiste numa cobrança indevida.
O fato de o condomínio desejar mais segurança ao registrar ata de assembleia com a intenção de arquivar e perpetuar o documento, dando assim publicidade e a possibilidade de reprodução do seu teor, não autoriza que o oficial registrador cobre valores abusivos, pois ata não se equipara a um contrato de compra e venda ou a um negócio que tenha conteúdo financeiro.
Nenhum condomínio tem a obrigação de registrar as atas, sendo essa conduta opcional. Em geral, somente quando a assembleia geral elege o síndico, ocorre o registro da ata, pois o gerente da instituição financeira onde o condomínio movimenta a conta bancária exige o registro para evitar polêmicas, pois, caso o livro de ata se extravie, poderá o documento ser reproduzido a qualquer tempo. Além disso, a ata registrada torna-se pública, podendo qualquer pessoa ter uma via, bastando solicitar ao oficial registrador.
Fonte: O Tempo
Disfarces mais usados em assaltos a condomínios
OS DISFARCES (Fonte: Sindiconet)
1) O “Conhecido” É o disfarce mais utilizado; Aproveita-se da entrada de uma pessoa no prédio para “pegar uma carona” no portão aberto dos pedestres • Para não despertar suspeitas, diz alguma coisa para a pessoa que está entrando, parecendo ao porteiro que ambos se conhecem; Identifica-se morador com biotipo similar e utiliza-se as mesmas roupas aparentando ser o morador, chegando com carrinho, sacolas ou mala grande.
Como evitar: Vale a atenção do porteiro. Se ficar na dúvida se conhece ou não a pessoa que entrou, deve abordá-la e perguntar para que unidade se dirige; Não deixar que dois visitantes distintos entrem simultaneamente, o ideal é usar catraca ou outro meio para passagem individual dos moradores. Quem tem porta automática, deve evitar deixar o mesmo travado em posição aberto; Evitar liberar entrada de morador sem passar pelo controle biométrico ou outro sistema de identificação pessoal.
2) Carro clonado do morador – Usam carro com as mesmas características de um morador para entrar no condomínio. Embicam o carro e, por conhecer o carro, o porteiro abre a garagem
Como evitar: Só abrir se o morador sair do carro ou mostrar o rosto e se identificar. Ideal é ter câmeras que focalizem o rosto do motorista ao chegar.
3) Funcionário de concessionárias, dos Correios, telefonia e de serviços públicos – Alegam ter de fazer reparos dentro de algumas unidades, ou no caso do carteiro, ter de entregar em mãos a correspondência.
Como evitar: Pedir crachá com foto; Caso o morador não esteja, ligar na empresa para conferir se aquela pessoa realmente é funcionário
4) Oficial de justiça ou advogado – Procuram forçar a entrada no condomínio sem se identificar, ou apresentando documentos e identidades falsos
Como evitar: Orientar o porteiro para não mudar os procedimentos de segurança de acordo com a aparente autoridade de quem quer que seja. Só permitir a entrada se o morador autorizar.
5) “Autorizado pelo telefone” – Alguém, se passando por morador, autoriza a entrada de um terceiro pelo telefone
Como evitar: O porteiro deve ter uma relação com os telefones de todos os moradores. Só após falar com o morador pelo contato da portaria deve-se liberar.
6) Falso policial – Homens chegam trajados com roupas da polícia e exigem entrar no condomínio, às vezes com carros adesivados que imitam os da polícia
Como evitar: Não deixar ninguém entrar sem ser autorizado, mesmo que seja policial. A polícia não pode invadir o condomínio sem um mandato de busca e apreensão, por exemplo
7) Falsa grávida – Mulher se passando por grávida finge estar passando mal. Companheiro pede para usar o telefone da portaria para ligar para médico
Como evitar: O porteiro pode ligar ele mesmo para uma ambulância, caso veja que o caso é grave. Mas não deve sair da portaria e nem deixar ninguém entrar no condomínio
8) Mulher bonita e vestida de maneira provocante – Mulher chega de noite, geralmente para visitar um morador solteiro. Pede para não ser anunciada pois “ela é a surpresa”
Como evitar: O porteiro deve ser extremamente cauteloso e não deixar ninguém entrar
9) Corretor de imóveis – Bem vestido, em geral num grupo de dois ou três, apresenta-se como corretor de imóveis e diz que vai visitar determinado apartamento
Como evitar: Confirmar se proprietário requisitou a presença do corretor. Se não, não permitir a entrada, mesmo que o inquilino permita; Alertar porteiros para não deixar desconhecidos entrarem, mesmo que estejam “bem vestidos”.
10) Agente de fiscalização da dengue – Geralmente dois ou três homens com coletes e uma maleta de plástico; Dizem que são funcionários da prefeitura ou terceirizados
Como evitar: Pedir documentos e crachás com fotos. Porteiro deve ligar para a prefeitura –e não para número que constar no crachá
11) Menino assaltado – Menino pede para usar o telefone para ligar para o pai
Como evitar: Porteiro pode ligar ele mesmo para o pai da criança, de dentro da portaria. Não deve, porém, dar o telefone para o menino e nem deixá-lo entrar no condomínio
12) Entregador de encomendas (pizza, flores, cestas de café da manhã e outros) – De dois modos:
a. diz que vai subir em determinada unidade para entregar; b. Chama o condômino ou um empregado seu para receber, e o rende assim que a porta é aberta
Como evitar: Não permitir a subida de entregadores às unidades, em nenhuma hipótese; Antes de abrir o portão para receber a encomenda, o porteiro deve confirmar se o respectivo condômino a aguarda; No caso de flores e presentes surpresa, o melhor é que o próprio porteiro receba; O ideal é instalar um “passador” de encomendas, para não abrir o portão nestes casos
13) O “bem-vestido” – Homem de terno entra a pé pela entrada de pedestres ou pela garagem, quando um morador chega a pé ou com seu carro; O porteiro não desconfia de nada porque o homem está bem-vestido; Logo em seguida morador é rendido pelo invasor, que obriga o porteiro a abrir o portão para seus comparsas
Como evitar: Orientar o porteiro para não mudar os procedimentos de segurança de acordo com as vestimentas das pessoas ou aparência de status social
14) De carro – Embicam o carro na garagem e buzinam; Como “passageiros” de veículos de entrega que entram na garagem
Como evitar: O porteiro deve ser extremamente rigoroso na identificação do carro e do motorista. Jamais abrir o portão para veículos que não se identificam
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