Senado aprova Projeto de Lei – Assembleia Virtual

Publicado pela SindicoNet em 15 de Agosto de 2019.

“A Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) aprovou o Projeto de Lei (PL) 548/2019, que permite o uso do voto eletrônico nas assembleias de condomínios.

O projeto foi apresentado pela senadora Soraya Thronicke (PSL-MS) e oferece uma alternativa à dificuldade em se obter a presença mínima de votantes nas reuniões de condomínio. A coleta eletrônica de votos poderia ocorrer via internet ou outro meio idôneo que permita a contagem individualizada dos votos dos ausentes, sempre que o Código Civil ou a Lei dos Condomínios estabeleça quórum especial para deliberação.

A respeito da assembleia condominial, Soraya observa que “soa desconectado com a sociedade contemporânea idealizar a assembleia como uma ágora grega, como se entre os costumes contemporâneos se mantivesse o de aglomerar-se para debater temas”.

A relatora, senadora Juíza Selma (PSL-MT), considera o PL 548/2019 bastante consistente em face dos recursos tecnológicos e de comunicação hoje existentes.

“Não há razão para que as decisões de condomínio fiquem adstritas à votação em assembleia presencial dos condôminos. A manutenção de votações posteriores à reunião presencial, por meio eletrônico ou não, pode aumentar consideravelmente a participação dos condôminos nas decisões condominiais”, avaliou a Juíza Selma no relatório.

Durante a votação vários senadores manifestaram o avanço que a proposta representa. Marcos Rogério (DEM-RO) ressaltou que hoje muitas questões já são decididas por meio de grupos de WhatsApp, apesar de não terem valor legal. Para Fabiano Contarato (Rede-ES), o Senado se mostra antenado com as mudanças nas relações trazidas pelas novas tecnologias.

Se não houver recurso para votação do projeto pelo Plenário do Senado, será enviado, em seguida, à Câmara dos Deputados.”

Fontes: https://www12.senado.leg.br/

https://www.sindiconet.com.br/informese/voto-eletronico-noticias-juridico?fbclid=IwAR1B4x56NcdXNSU94vQX7mwvw-QEz4LZn6Naux6y0JnYExAdpVzOjnr40eg

Dicas para uma boa Assembleia de Condomínio

  • Envie para os condôminos antes da assembleia informações referentes aos assuntos que serão tratados. Quanto mais bem informados eles estiverem, mais produtiva ela será. A Conduweb dispõem automaticamente de fórum para cada uma das pautas, isso ajuda não só os condôminos a tirarem dúvidas mas também o síndico se preparar com “perguntas surpresa”;
  • A definição de pautas é fundamental para o bom andamento da assembleia. Estas devem ser claras, pertinentes e não muito extensas. Um bom número de pautas seria de três a quatro pautas por assembleia para evitar que a reunião seja muito longa e exaustiva;
  • Estipule um tempo máximo por pauta, assim você garante o cumprimento da agenda;
  • Coloque uma observação no edital que estimule as pessoas, como “seu voto é fundamental para o bom andamento de nosso condomínio” ou “contamos com seu voto para tomarmos as decisões juntos”. Ou alerte: “os ausentes, por lei, deverão acatar com todas as decisões tomadas”;
  • Ofereça café, água, chá e alguns biscoitos durante a assembleia. Você pode inclusive incluir um intervalo de 15 minutos para esse momento. Isso acalma os ânimos, as pessoas confraternizam e tornam a reunião muito mais prazerosa;
  • Seja pontual. Lembre-se que muitos podem ter cancelado compromissos importantes para se fazer presente e merecem o devido respeito;
  • Tenha sempre uma cópia da Convenção e do Regulamento Interno para possíveis dúvidas;

Conduweb na SindExpo 2017

Conduweb está confirmada na SINDEXPO 2017

A Conduweb, empresa que desenvolve soluções inteligentes para gestão de condomínios, confirmou sua participação da SINDEXPO 2017 – Feira de Fornecedores e Serviços para Condomínios – evento que será realizado de 22 a 24 de novembro, no Centro de Eventos da PUCRS, em Porto Alegre.

A empresa foi criada em 2015, após seus idealizadores observarem que as assembleias de condomínios tinham um baixo quórum, falta de objetividade e muita discussão. Foi assim que surgiu a Assembleia Virtual, uma forma prática e segura de aumentar a participação de condôminos e evitar aquelas longas discussões.

Atualmente, a Conduweb conta com diversos recursos indispensáveis para uma gestão eficaz de condomínio, como: reserva de espaços, controle de portaria, mural eletrônico, registro de ocorrências, correspondências, notificações, inventário, prestadores de serviços, fóruns e debates, classificados, empréstimos de materiais, PayPerUse, coleta de medidores e muito mais.

Segundo Vinicius Stenzel, CEO da Conduweb, “a expectativa é de que a SINDEXPO contribua na divulgação dessa inovadora ferramenta, que veio para otimizar a forma como síndicos gerenciam seus condomínios”.

Conheça mais sobre a Conduweb em www.conduweb.com.br

https://www.facebook.com/sindexpo/

Os prós e contras dos condomínios-clube

O objetivo de um condomínio-clube é oferecer ao morador serviços e itens de lazer que praticamente dispensem a sua necessidade de sair de casa. Alguns deles possuem uma estrutura tão farta que chegam a incluir até mesmo pista de cooper, mercados e escolas infantis. Mas por trás das muitas vantagens há também alguns desconfortos típicos desse tipo de empreendimento que não devem ser ignorados, como os congestionamentos no elevador e na garagem e a menor privacidade.

Vantagens e desvantagens à parte, fato é que esse conceito de condomínio têm se proliferado em algumas regiões. Segundo a Lello, empresa líder em administração de condomínios no estado de São Paulo, o número de empreendimentos do tipo clube na capital paulista e na Região Metropolitana de São Paulo crescerá 114% com a entrega dos lançamentos previstos para este ano.

A tendência de aumento do número de condomínios-clube pode ser associada a fatores como o aumento da violência, o aumento da participação da mulher no mercado de trabalho e a elevação das taxas condominiais, já que nos condomínios-clube o maior número de moradores dilui as altas taxas.

Veja a seguir alguns prós e contras dos condomínios-clube e avalie se eles são o tipo de moradia certa para você.

Prós

Lazer e convívio social para crianças

Márcio Rachkorsky, autor do livro “Tudo o que você precisa saber sobre condomínios”, é advogado de mais de 100 condomínios-clube e síndico profissional de outros 20. Segundo ele, a grande vantagem desses condomínios é a possibilidade de lazer para os filhos e o convívio com outras crianças. “Para as crianças, o condomínio-clube é um sonho. Tem piscina, quadra, cinema e além de todo o lazer, como eles têm muitas unidades, a criança tem a possibilidade de fazer amizades”, diz.

Taxas condominiais mais baixas

Os condomínios-clube possuem em média 600 ou 700 unidades, segundo Márcio Rachkorsky. Por isso, mesmo com estruturas de lazer onerosas, seus custos acabam diluídos entre os muitos moradores. “O condomínio pode ter um ‘personal trainer’ na academia, um professor de natação ou qualquer outra coisa sem pesar muito no bolso. Por mais mirabolante que seja a ideia, ela fica barata porque muita gente divide os custos“, afirma o advogado.

Como o principal fator de formação do preço da taxa condominial é a quantidade de unidades do prédio, muitas vezes os condomínios-clube possuem taxas mais baratas do que condomínios de prédios antigos, que possuem 12 ou 13 andares e não têm área de lazer.

E a economia não para por aí. Dependendo da estrutura do condomínio e do proveito que os moradores fazem dela, diversos gastos podem ser dispensados, como com babás, mensalidades de clubes e academias, transportes das crianças para cursos de línguas e escolinha de esportes (quando estes são oferecidos no prédio), etc.


Maior segurança

Além dos condomínios-clube, via de regra, possuírem sistemas de segurança mais avançados do que o de prédios antigos, eles permitem que os moradores e seus filhos passem mais tempo realizando atividades dentro próprio prédio e menos tempo se deslocando em espaços públicos.

Valorização do imóvel

A estrutura de lazer ampla também pode influenciar a valorização do imóvel. “Há um interesse cada vez maior das pessoas em ter tudo em casa. Por isso, a área de lazer do condomínio pode proporcionar uma maior demanda por esse tipo de imóvel”, afirma José Roberto Graiche Júnior, diretor jurídico da Associação Administradora de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic).

Apesar da área de lazer contar pontos, a valorização do imóvel vai depender muito também de fatores como a localização, a área privativa do imóvel, a conservação do empreendimento e a forma como os recursos do condomínio são utilizados. “É preciso analisar o conjunto. Se o condomínio tiver uma área grande, mas deteriorada, a sensação de abandono pode ser uma desvantagem na venda do imóvel. Mas, se o condomínio estiver bem conservado isso pode ser uma vantagem e pode levar a uma valorização do imóvel”, diz Graiche.

Contras

Menor privacidade

A primeira e mais óbvia desvantagem dos condomínios do tipo clube é a falta de privacidade. As chances de descer do carro, passar pela garagem e subir no elevador sem encontrar um vizinho nesse tipo de prédio são quase nulas.

“No condomínio-clube você tem muito contato com pessoas o tempo todo. Então, quem está acostumado a morar em um prédio com poucas unidades precisa se preparar para esse choque. É uma mudança radical: é muita regra, muita gente, é um novo conceito de vida”, explica Rachkorsky.

Risco de má administração

Dependendo da forma como o condomínio é administrado, todas as suas melhores vantagens podem ir por água abaixo. “A grande armadilha dos condomínios-clube é a má gerência por parte da equipe de administração eleita, que é formada pelo síndico, subsíndico e pelo conselho. São eles que ditam o que a empresa administradora do condomínio e o que o gerente predial devem fazer”, opina Angélica Arbex, gerente de relacionamento com o cliente da Lello Condomínios.

Segundo ela, se a equipe de administração do condomínio não mantiver as áreas de lazer, entretenimento e convivência dos condomínios conservadas e ocupadas pelos condôminos, os moradores correm o risco de ver o seu patrimônio se desvalorizar.


Número excessivo de veículos

Nos condomínios-clube o morador pode começar o dia enfrentando um congestionamento antes de sair da garagem. “O número excessivo de veículos torna a operação da garagem muito complicada. É difícil identificar todos os veículos, cadastrar os carros de todos os moradores e em muitos casos é difícil sair da garagem forma organizada”, diz Márcio Rachkorsky.

O condomínio se torna quase um espaço público

“Muita gente acha que o condomínio é um verdadeiro clube e traz parentes e amigos para aproveitar a sua estrutura. Um lugar que era para ser particular vira praticamente um local público” afirma Rachkorsky. Em outras palavras, se o condomínio não tiver muitas regras em relação aos visitantes, o morador pode ter a desagradável sensação de que sua casa virou algo mais parecido com um hotel ou um parque de diversões.

Área privativa pode ser menor

Para compensar a metragem reduzida dos apartamentos, algumas empreendedoras vendem a área comum do condomínio como uma extensão do espaço privativo.

Alguns compradores se encantam tanto com a área comum que se esquecem de pensar no espaço em que vão passar a maior parte do tempo. “Se o morador for passar 95% do tempo no apartamento, ele precisa ser aconchegante e compatível com o tamanho da família. Não adianta ter uma piscina linda, um condomínio lindo, a quadra perfeita e o apartamento ser um ovo”, comenta Márcio Rachkorsky.

Reformas

Nos primeiros anos de funcionamento o número de reformas nos apartamentos de um condomínio-clube costuma incomodar muitos moradores. “No começo você precisa conviver com 200, 300 obras no mesmo condomínio. É um entra-e-sai de prestador de serviço, um desenvolvimento brutal de entulho, fila para subir e descer pelo elevador. Os problemas com obras são muito gritantes”, diz o autor do livro “Tudo o que você precisa saber sobre condomínios”.

Segundo ele, a situação só começa a se normalizar depois de uns dois anos, quando o condomínio já passa a estabelecer algumas normas de funcionamento e o número de reformas diminui.

Fonte: Revista Exame

Participação em Assembleia

Por Marcio Rachkorsky*

Condomínios são organismos vivos, entes dinâmicos, ambientes onde muitas coisas acontecem ao longo de um dia.

Quem vive em condomínio busca harmonia, sossego, segurança e comodidade, mas acima de tudo quer um lugar que evolua, que seja um espelho dos gostos da maioria dos moradores.

Ocorre que, por conta de uma lei mal elaborada e de convenções e regulamentos ultrapassados, muitos condomínios estão parados no tempo, engessados por regras formais, que impossibilitam evolução e desenvolvimento, prestigiando a letra fria da regra em detrimento da vontade da maioria.

Existem ainda os formalistas de plantão, sempre com um artigo ou paragrafo da convenção na ponta da língua, a pregar que nada pode ser alterado no condomínio sem o famigerado quórum qualificado, quase nunca atingido nas vazias e desprestigiadas assembleias.

Felizmente, muitos síndicos e administradores já perceberam a importância de fazer valer a vontade da maioria, de forma a dinamizar as decisões tomadas em assembleia, ainda que, para tanto, seja necessária uma interpretação mais liberal da lei.

Por outro lado, já é hora de os moradores de condomínio serem minimamente responsáveis e participarem das assembleias. Ficar só ficar reclamando de nada adianta, já que as deliberações são tomadas em reunião presencial.

Abaixo, alguns temas que podem ser votados por maioria simples:

  1. Individualização do consumo de água e gás;
  2. Transformação do apartamento do zelador (desde que sem uso) em academia ou outra área comum;
  3. Criação de vagas adicionais para motos;
  4. Reformas para aumentar o uso de áreas comuns já existentes;
  5. Envidraçamento da varanda;
  6. Locação do topo do edifício para antena de telefonia (mediante estudo técnico);
  7. mplementação de projeto de segurança;
  8. Alteração e modernização do regulamento interno.

Alguns temas mais complexos ainda necessitam de votação por quórum qualificado (dois terços ou unanimidade), dentre os quais alteração da convenção de condomínio e alteração de fachada ou projeto arquitetônico.

Para trazer maior tranquilidade nas decisões sobre temas mais polêmicos, uma ferramenta sensacional e que gera boa segurança jurídica é a realização de enquetes e pesquisas, que normalmente tem boa aceitação junto aos moradores, mas não substituem a presença nas assembleias.

*Marcio Rachkorsky é advogado, especialista em condomínios e colunista do portal SíndicoNet. Presidente da Associação dos Síndicos de SP e membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB-SP

Custos com ATA de assembleia

A ata da assembleia de um condomínio consiste num documento importante para sua organização, pois nela são registrados os tópicos que constaram no edital de convocação e os argumentos que os condôminos ou seus procuradores expuseram para que ocorresse a votação das deliberações. Em alguns casos, como, por exemplo, quando há eleição do síndico, é importante que a ata seja registrada no cartório de títulos e documentos, sendo o custo de R$ 10,71, no qual para cada folha a mais é acrescido o valor de R$ 6,31.

Ocorre que a Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG tem recebido reclamações de que há cartório de títulos e documentos que cobra até R$ 1.160 pelo registro da ata, sob o argumento de que ela tem conteúdo financeiro pelo simples fato de constar nela um determinado valor, o que consiste numa cobrança indevida.

O fato de o condomínio desejar mais segurança ao registrar ata de assembleia com a intenção de arquivar e perpetuar o documento, dando assim publicidade e a possibilidade de reprodução do seu teor, não autoriza que o oficial registrador cobre valores abusivos, pois ata não se equipara a um contrato de compra e venda ou a um negócio que tenha conteúdo financeiro.

Nenhum condomínio tem a obrigação de registrar as atas, sendo essa conduta opcional. Em geral, somente quando a assembleia geral elege o síndico, ocorre o registro da ata, pois o gerente da instituição financeira onde o condomínio movimenta a conta bancária exige o registro para evitar polêmicas, pois, caso o livro de ata se extravie, poderá o documento ser reproduzido a qualquer tempo. Além disso, a ata registrada torna-se pública, podendo qualquer pessoa ter uma via, bastando solicitar ao oficial registrador.

Fonte: O Tempo

Disfarces mais usados em assaltos a condomínios

OS DISFARCES (Fonte: Sindiconet)

1) O “Conhecido”  É o disfarce mais utilizado; Aproveita-se da entrada de uma pessoa no prédio para “pegar uma carona” no portão aberto dos pedestres • Para não despertar suspeitas, diz alguma coisa para a pessoa que está entrando, parecendo ao porteiro que ambos se conhecem; Identifica-se morador com biotipo similar e utiliza-se as mesmas roupas aparentando ser o morador, chegando com carrinho, sacolas  ou mala grande.
Como evitar: Vale a atenção do porteiro. Se ficar na dúvida se conhece ou não a pessoa que entrou, deve abordá-la e perguntar para que unidade se dirige; Não deixar que dois visitantes distintos entrem simultaneamente, o ideal é usar catraca ou outro meio para passagem individual dos moradores. Quem tem porta automática, deve evitar deixar o mesmo travado em posição aberto; Evitar liberar entrada de morador sem passar pelo controle biométrico ou outro sistema de identificação pessoal.

2) Carro clonado do morador – Usam carro com as mesmas características de um morador para entrar no condomínio. Embicam o carro e, por conhecer o carro, o porteiro abre a garagem
Como evitar: Só abrir se o morador sair do carro ou mostrar o rosto e se identificar. Ideal é ter câmeras que focalizem o rosto do motorista ao chegar.

3) Funcionário de concessionárias, dos Correios, telefonia e de serviços públicos – Alegam ter de fazer reparos dentro de algumas unidades, ou no caso do carteiro, ter de entregar em mãos a correspondência.
Como evitar:  Pedir crachá com foto; Caso o morador não esteja, ligar na empresa para conferir se aquela pessoa realmente é funcionário

4) Oficial de justiça ou advogado – Procuram forçar a entrada no condomínio sem se identificar, ou apresentando documentos e identidades falsos
Como evitar: Orientar o porteiro para não mudar os procedimentos de segurança de acordo com a aparente autoridade de quem quer que seja. Só permitir a entrada se o morador autorizar.

5) “Autorizado pelo telefone” – Alguém, se passando por morador, autoriza a entrada de um terceiro pelo telefone
Como evitar: O porteiro deve ter uma relação com os telefones de todos os moradores. Só após falar com o morador pelo contato da portaria deve-se liberar.

6) Falso policial – Homens chegam trajados com roupas da polícia e exigem entrar no condomínio, às vezes com carros adesivados que imitam os da polícia
Como evitar: Não deixar ninguém entrar sem ser autorizado, mesmo que seja policial. A polícia não pode invadir o condomínio sem um mandato de busca e apreensão, por exemplo

7) Falsa grávida – Mulher se passando por grávida finge estar passando mal. Companheiro pede para usar o telefone da portaria para ligar para médico
Como evitar: O porteiro pode ligar ele mesmo para uma ambulância, caso veja que o caso é grave. Mas não deve sair da portaria e nem deixar ninguém entrar no condomínio

8) Mulher bonita e vestida de maneira provocante – Mulher chega de noite, geralmente para visitar um morador solteiro. Pede para não ser anunciada pois “ela é a surpresa”
Como evitar: O porteiro deve ser extremamente cauteloso e não deixar ninguém entrar

9) Corretor de imóveis – Bem vestido, em geral num grupo de dois ou três, apresenta-se como corretor de imóveis e diz que vai visitar determinado apartamento
Como evitar: Confirmar se proprietário requisitou a presença do corretor. Se não, não permitir a entrada, mesmo que o inquilino permita; Alertar porteiros para não deixar desconhecidos entrarem, mesmo que estejam “bem vestidos”.

10) Agente de fiscalização da dengue – Geralmente dois ou três homens com coletes e uma maleta de plástico; Dizem que são funcionários da prefeitura ou terceirizados
Como evitar: Pedir documentos e crachás com fotos. Porteiro deve ligar para a prefeitura –e não para número que constar no crachá

11) Menino assaltado – Menino pede para usar o telefone para ligar para o pai
Como evitar: Porteiro pode ligar ele mesmo para o pai da criança, de dentro da portaria. Não deve, porém, dar o telefone para o menino e nem deixá-lo entrar no condomínio

12) Entregador de encomendas (pizza, flores, cestas de café da manhã e outros) – De dois modos:
a. diz que vai subir em determinada unidade para entregar; b. Chama o condômino ou um empregado seu para receber, e o rende assim que a porta é aberta
Como evitar: Não permitir a subida de entregadores às unidades, em nenhuma hipótese; Antes de abrir o portão para receber a encomenda, o porteiro deve confirmar se o respectivo condômino a aguarda; No caso de flores e presentes surpresa, o melhor é que o próprio porteiro receba; O ideal é instalar um “passador” de encomendas, para não abrir o portão nestes casos

13) O “bem-vestido” –  Homem de terno entra a pé pela entrada de pedestres ou pela garagem, quando um morador chega a pé ou com seu carro; O porteiro não desconfia de nada porque o homem está bem-vestido; Logo em seguida morador é rendido pelo invasor, que obriga o porteiro a abrir o portão para seus comparsas
Como evitar: Orientar o porteiro para não mudar os procedimentos de segurança de acordo com as vestimentas das pessoas ou aparência de status social

14) De carro –  Embicam o carro na garagem e buzinam; Como “passageiros” de veículos de entrega que entram na garagem
Como evitar: O porteiro deve ser extremamente rigoroso na identificação do carro e do motorista. Jamais abrir o portão para veículos que não se identificam